פסק-דין בתיק ה"פ 6008/07

1.         המקרקעין הידועים כחלקה 63 בגוש 30284 וכחלקה 38 בגוש 30280, והמצויים בשכונת בית צפאפא בירושלים (להלן - " המקרקעין")' רשומים בפנקס הזכויות שבלשכת רישום המקרקעין בירושלים בבעלות צאלח סלימאן עאדי (להלן - " הבעלים הרשום"). רישום הזכויות במקרקעין על שם הבעלים הרשום נעשה ביום 2.10.63 בעקבות הליכי הסדר מקרקעין שננקטו על-ידי פקיד ההסדר הירדני. בפנקס הזכויות לא נרשמו פרטי זיהוי נוספים של הבעלים הרשום, פרט לשמו.

2.         המבקש טוען, כי הבעלים הרשום הוא צאלח סלימאן עאדי שנפטר בבית צפאפא בשנת 1957 ואשר צו הירושה באשר לעזבונו ניתן ביום 31.5.94 בבית המשפט המחוזי בירושלים בתיק עזבונות 387/94 (להלן - " המנוח"). על-פי צו הירושה, עזבונו של המנוח הוקנה לרעייתו חדיג'ה חוסין, ת"ז 080412372. חדיג'ה, אלמנת המנוח' נפטרה ביום 8.2.00 ועל פי צוואתה מיום 20.6.94 כל רכושה הוקנה למבקש. צוואה זו קוימה על-ידי בית הדין השרעי בירושלים ביום 2.3.05 בתיק 2852/04.

3.         בתובענה דנן מתבקש סעד הצהרתי, לפיו המבקש הוא הבעלים היחיד של המקרקעין, ובית המשפט מתבקש להורות למשיב, רשם המקרקעין, לרשום את המבקש בפנקס הזכויות כבעל המקרקעין.

מאליו מובן, כי האפשרות להעניק למבקש את הסעד המבוקש מותנית בקיומו של ממצא לפיו המנוח הוא הבעלים הרשום. ואכן, בשאלה זו התמקד הדיון.

4.         בטרם נקט המבקש בהליך דנן, הוא פעל להשגת מבוקשו במסלול מינהלי, בדרך של פניה לרשם המקרקעין. על החלטת רשם המקרקעין לדחות את בקשת המבקש הוגש ערר לממונה על המרשם, על-פי הוראת סעיף 121 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן - " החוק"). משנדחה ערר זה, פנה המבקש בערעור לבית המשפט על-פי הוראת סעיף 122 לחוק. ערעור זה נזנח, בפועל, על-ידי המבקש, אשר לא הגיש את סיכום טענותיו, מה שהביא למחיקת הערעור ביום 23.5.06 (ע"א 5029/05, החלטת כב' השופטת מ' מזרחי).

5.         לבקשה שהגיש המבקש לרשם המקרקעין, בקשה לרשום את צו ירושת המנוח ואת צו קיום צוואתה של אלמנתו חדיג'ה, צירף המבקש שני "תצהירי זיהוי" - תצהירו של אחי המבקש, מוחמד מוסא ג'נאח, ותצהיר המבקש עצמו.

רשמת המקרקעין, הגב' כנרת כהן, דחתה את הבקשה מכיוון שלא צורפו לה מסמכים נוספים כגון קושאן מקורי או שטר מקורי. הממונה על המרשם, עו"ד חוה הלברייך, אימצה את עמדת רשמת המקרקעין וציינה בהחלטתה מיום 9.6.05 כי: "תצהירי הזיהוי הם כלי עזר בלבד, ואין, איפוא, להסתפק בהם כראיה יחידה להוכחת הבעלות הרשומה כאמור", כפי שגם נקבע בסעיף משנה ו' להוראת נוהל 1.2.1030 לנוהלי רישום והסדר מקרקעין (להלן - " הוראות הנוהל"). הממונה על המרשם הוסיפה, כי בהעדר זיהויו של הבעלים הרשום במספר תעודת זהות, יש לתמוך את הבקשה בראיות שיש בהן "כדי ליצור תשתית ראייתית להוכחת הבעלות במקרקעין". במסמכים שהגיש המבקש לא היה "כדי להוכיח ברורות את זהותו של הבעלים הרשום".

6.         לאחר שההליכים הנ"ל הסתיימו, הוגשה התובענה דנן. לתובענה צירף המבקש את תצהירו-שלו ואת תצהירו של מר עלי מחמד עבד רבו, מוכתאר בית צפאפא (להלן - " המוכתאר"). המוכתאר הצהיר, כי הוא הכיר את המנוח, אשר נפטר בהיות המוכתאר בן 18 שנה, בין היתר מכיוון שהמנוח היה שכנו. המוכתאר הצהיר, כי ידוע לו שהמנוח היה הבעלים של המקרקעין, כאשר על אחת החלקות ניצב ביתו של המנוח, המוחזק כיום ע"י המבקש, ובחלקה השניה נטועים עצי זית, ואף היא מוחזקת ע"י המבקש.

7.         בתשובת המשיב נטען, כי דין התובענה להיות מסולקת על הסף, בהיותה שימוש לרעה בהליכי בית משפט וניסיון לעקוף את "דרך המלך", דהיינו - החלטות אגף רישום מקרקעין, לאחר שהמבקש זנח את הליך הערעור כנגד החלטת הממונה על המרשם.

בהודעה שהוגשה ביום 21.5.07 הודיע המשיב, כי אינו עומד על הטענה הנ"ל כטענת סף, אם כי המשיב לא חזר בו מהטענה וביקש כי יינתן לה המשקל הראוי בשלב פסיקת ההוצאות.

בסיכומיו לא חזר המשיב על הטענה האמורה, ונראה שאין הוא טוען עוד כי דרכו של המבקש לבית משפט חסומה לנוכח ההליכים בהם נקט קודם לכן או לנוכח קיומו של המסלול האמור או כי הגשת התובענה מהווה שימוש לרעה בהליכים.

ואכן, נראה, כי עומדת למבקש האפשרות לפנות לבית המשפט. עמד על כך עו"ד               א' אייזנשטיין, בספרו יסודות והלכות בדיני מקרקעין, כרך ב' ("זכויות ועסקאות במקרקעין"), תשנ"ו, עמ' 239, כשציין, כי בצד הפניה לרשם המקרקעין (והליכי ההשגה השונים על החלטתו) קיימת אפשרות לפנות לבית המשפט לקבלת פסק דין הצהרתי להוכחת זהות הבעלים הרשום, כאשר רישומו נעשה ללא מספר מזהה. ראו גם ת"א (מחוזי-י-ם) 7251/05 נידאל פיצל עלי ואח' נ' יורשי המנוח עבד מחסין אלעבד חסן ואח', סעיף 18 לפסק דינה של כב' השופטת מ' שידלובסקי-אור.

אוסיף, כי אין לשלול מהמבקש את האפשרות לפנות לבית המשפט לקבלת סעד הצהרתי, גם אם נכשל במסלול האחר, לנוכח השוני המהותי הקיים בין שני המסלולים (אם כי, אשאיר ב"צריך עיון" את השאלה, שלא התלבנה, האם על המבקש למצות תחילה את המסלול "המינהלי" והאם רשאי בית המשפט שלא ליתן סעד הצהרתי, סעד הנתון לשיקול דעתו של בית המשפט, כאשר המבקש אינו ממצה תחילה את המסלול האמור).

בעוד שבחינת הבקשה המוגשת לרשם המקרקעין נעשית על-פי מסמכים המוגשים ע"י המבקש ומבלי שלמול המבקש ניצב בעל דין שכנגד שיכול להציג מסמכים וטיעונים מטעמו (מה שהופך את הבחינה הנעשית על-ידי הרשם למצומצמת בהיקפה ולמוגבלת ביכולת לקבוע ממצאים עובדתיים על-פיה); הרי שבמסגרת ההליך בבית המשפט ניתן לחקור עדים, לקבוע ממצאי מהימנות ולקבל ראיות מהצד שכנגד.

כך, למשל, מקום בו מוצא הרשם לנכון שלא להסתפק בתצהירי זיהוי שהוגשו לו (כמבקרה דנן), עשוי בית המשפט להתרשם מעדותם של המצהירים, שגם נחשפו לחקירה נגדית, התרשמות שאין הרשם יכול להיעזר בה, ולהכריע את הדין על סמך אותן עדויות.

כאמור, בבית המשפט גם ניתנת למשיב ההזדמנות להציג ראיות מטעמו, בנוסף לחקירת המצהירים מטעם המבקש.

יובהר, כי במסגרת ההליך דנן לא עומדת לבחינה השאלה האם צדקו רשם המקרקעין והממונה על המרשם כאשר דחו את בקשת המבקש. כאמור, גם אם החלטותיהם היו ראויות, אין בכך כדי לשלול את האפשרות שבית המשפט יגיע למסקנה שונה, אפילו על יסוד אותם התצהירים, לנוכח העובדה שבבית המשפט מתקיים הליך משפטי מלא, ובכללו חקירות נגדיות, וקיימת אפשרות להתרשם מהעדים באופן בלתי אמצעי.

8.         לנוכח כוחו ונפקותו של המירשם במקרקעין מוסדרים, כקבוע בהוראת סעיף 10 לחוק (ראו ע"א 599/77 קורצפלד ואח' נ' אדלר ואח', פ"ד לד(2) 29) ולנוכח כוחו ההוכחתי של הרישום (סעיף 125(א) לחוק), אין ספק כי מוטלת על העוסקים בכך אחריות כבדה להבטיח את אמינותו ותקינותו של המרשם, ועליהם לנקוט משנה זהירות.

עם זאת, לא נובע מכך כי נטל ההוכחה המוטל על שכמו של מי שמבקש תיקון או שינוי רישום, הוא נטל מיוחד, הגבוה מנטל ההוכחה הרגיל במשפטים אזרחיים (מאזן ההסתברויות). בתובענות שעניינן הצהרה על זכויות במקרקעין מוסדרים, שמשמעות קבלתן היא שינוי הרישום בפנקס הזכויות, נדרשים התובעים להוכיח את תביעתם על-פי מאזן ההסתברויות, בין אם ניצב מולם מי שמתחרה עמם על הזכות ובין אם הצד שכנגד הוא רשם המקרקעין לבדו.